집단대출 DTI 적용

그 동안 우리나라 가계 부채의 심각성에 대하여 여러번 경고를 했습니다. 금융 당국 역시 이런한 문제점을 뒤늦게 인식을 했기 때문인지, 집단대출에 DTI를 사실상 적용했네요.

참고로 집단대출이란?

신규 아파트를 분양할 때 시공사 또는 보증기관의 보증을 토대로 중도금과 이주비, 잔금을 빌려줌

아파트를 구입한 사람의 상환능력에 대한 심사는 전혀 없었음

이러한 집단 대출은 전세계적으로 우리나라에서만 존재하는 대출 상품으로, 우리나라의 선(先)분양 제도라는 특수성을 반영한 제도였음

그동안 이러한 집단 대출은 대출 심사에서 사각지대로 남아 있었습니다.

분양권에 당첨만 되면 낮은 이자로 돈을 빌릴 수 있었고, 또한 소득심사도 없었기 때문에, 사실상 집단 대출은 DTI(총부채상환비율) 규제 적용 대상이 아니었는데, 이번에 정부에서 정책을 바꾼 것이죠.

이러한 이유중의 하나가 지난 10월 이후 가계부채가 1300조원을 넘어서면서, 심각한 경고등을 켠 것과 무관하지 않습니다.

사실 집단 대출의 경우 중도금 대출잔액이 잔금 대출로 이ㅣ어지는 경우가 대부분이었고, 이러한 자금이 신규 주택시장으로만 유도한다는 비판이 많았던 대출제도였습니다.

이 때문에 우리나라 부동산 시장이 과열되었다는 지적도 굉장히 많았죠.

특히, 집단대출의 규모를 보면, 그 문제의 심각성을 알 수 있습니다.

2016년 은행권 가계대출 증가는 총 56조7천억이었는데,

이중 집단대출은 무려 31.5%인 17조9천억원이나 되었죠.

따라서 기존의 저금리 정책이 전환이 되어서 고금리 시대가 도래할 경우에, 이러한 집단대출이 우리나라 가계 부채의 뇌관이 될 수도 있었습니다.

기존의 여신 심사 가이드라인의 경우에는, LTV·DTI 60% 넘으면, 원리금을 바로 갚아야 했습니다.

하지만 집단대출은 그동안 예외였기에, 이러한 LTV·DTI 규제의 사각 지대로 남아 있었죠.

하지만 현재 시점에서는 여전히 집단대출이 유효합니다.

정부의 정책은 내년 1월 1일 분양공고한 사업장부터 적용할 예정이기 때문에, 올해 12월까지 분양 공고를 한다면, 집단대출에서도 DTI 규제를 받지 않을 수가 있죠.

이러한 집단대출에 대한 엄격한 심사는 중도금 대출에도 영향을 미칠 것으로 전망이 됩니다.

왜냐하면 기존의 중도금 대출은 아파트를 보증으로 하는 대출이었기 때문에, 은행은 아파트 주인의 소득심사를 하지 않았습니다. 왜냐하면 아파트를 보증으로 잡고 있었기 때문에, 아파트 주인의 소득이 별로 중요하지 않았기 때문이죠.

하지만 이제부터는 은행들이 중도금 대출때도 아파트 주인들의 소득 관련 서류들을 제출받아서 심사를 하고 있는데, 이러한 경향이 집단대출 규제 이후에 더욱더 심화될 전망입니다.

따라서, 자기 소득이 부족한 상황에서, 은행 보증만 믿고 아파트를 샀다가는, 보증을 받아서 대출할 수 없는 상황에 직면하게 됩니다.

그동안 이러한 편법으로 아파트를 10 ~ 20채씩 구입한 사람들이 많았는데, 앞으로는 이러한 편범들이 사라지게 될 것 같네요.

이러한 규제를 바탕으로 우리나라 부동산 시장이 연착륙이 되어야 하는데, 만약 경착륙이 된다면, 우리나라 경제에 큰 영향을 미치게 될 것입니다.

사실 지금도 부동산 시장에 거품이 끼었다고 많은 전문가들이 지적하고 있고, 기존의 유동성 파티의 영향도 없지 않은데, 앞으로 도래할 고금리 시대에 이런 거품이 한꺼번에 꺼질 경우에는, 건설회사와 아파트 주인, 은행 등, 경제 주체들의 심각한 타격이 예상되네요.